상생임대인 조건 및 신청방법 (2024년까지)

오늘은 상생임대인 조건 및 신청방법에 대해 알려드리겠습니다. 상생임대인 제도는 직전 임대차 계약 대비, 보증금을 5% 한도 내 재계약, 또는 신규 계약에 한해 집주인들에게 양도세 비과세 혜택을 적용해 주는 것입니다.

상생임대인 조건 및 자격

• 임대차 계약 : 전세 또는 월세 계약
• 양도소득세 (양도세) : 주택 매도 후, 매도 금액에서 매수했던 금액을 뺀 차액에 대한 세금
• 비과세 : 상생임대인 조건 충족 시, 양도세 면제
• 매도 : 판매

양도세는 부동산 관련 세금 중 매도자에게 가장 부담이 크고, 액수도 상당한 세금입니다. 주택을 합리적 가격에 매도하는 것도 중요하지만, 양도세는 판매 금액 별 과세 비율이 다르기 때문에, 무조건 비싸게만 판다고 이득 아닙니다. 상생임대인 제도를 잘 활용하여, 기준시가 9억 이하의 경우, 비과세 혜택을 받는 것이 매우 중요합니다.

상생임대인 제도는 정부가 전세 가격 안정화 방안 중 하나로, 최근 ’22-23년 급격하게 오른 전세금을 안정시키기 위해, 임대인으로 하여금 신규 물량 또는 전세 재계약 물량에 대해 종전 대비 보증금 5% 이내로 계약 체결 시, 추후 (실거주 하지 않았더라도) 양도세를 면제해주는 제도입니다.

1. 대상 주택 : 공시가격 9억 이하
2. 조정대상지역 2년 실거주 요건 폐지 (즉시 적용)
3. 장기보유특별공제 2년 거주 요건 폐지
4. 신규계약 또는 재계약 시점 ’24년 12월 31일 까지에 한함
5. 갭 투자의 경우는 하단 주의사항 참고 바랍니다.

여기서 매우 중요한 포인트는 과거, 1세대 1주택자에 한해 적용되던 상생 임대인 제도가, 다주택자에게도 확대 되었습니다. 뿐만 아니라 향후 1주택자 전환 계획에 있는 임대인들에게도 해당됩니다.

또한 전세/월세 재계약 및 신규 계약 체결 날짜가 반드시 ’24년 12월 31일 이내여야만 하고, 이 계약이 만 2년을 온전히 다 채워야 합니다. 즉, 임차인이 계약 기간을 다 채우지 못하고 이사를 가면 해당되지 않습니다.

따라서, 상생 임대 기간 전/월세 임차인이 계약 기간 2년을 온전히 채우는 것이 가장 중요합니다. 1년 또는 2년 이하 단기 임대차 계약은 해당되지 않으며, 직전 임대차 계약과 신규 임대차 계약의 임차인이 변경되어도 괜찮습니다.

결론적으로, 공시가격 9억 이하 주택에 대해, 매도인이 실거주 하지 않더라도, 비과세로 매도 할 수 있습니다.

다만 주의 할 것이 있는데, ‘직전 계약과 상생 임대차 계약의’의 임대인은 반드시 동일해야 합니다. 따라서 전세 낀 집을 매수 할 경우 해당 임대차 계약은 직전 임대차 계약으로 계산 되지 않습니다 !!!

상생임대인 제도 신청방법

다음으로 신청 방법을 말씀드리겠습니다. 직전계약 및 상생 임대 계약까지 계약 기간을 온전히 다 채웠고, 매도가 이루어 지면 반드시 2개월 이내 신청해야 합니다.

신청하는 방법은 물건지의 관할 세무서에 상생 임대 주택에 대한 특례 적용신고서를 제출하면 됩니다.

준비서류

1. 양도세 신고서
2. 직전 임대차 계약서 (없을 경우, 부동산에서 발급 가능합니다.)
3. 보증금 5%이내 신규 계약한 임대차 계약서 (직전과 임차인 달라도 가능)