오늘은 계약갱신청구권 중도 해지에 관한 최근 판례를 설명 드리겠습니다. 임차인이 계약갱신청구권 사용 후 중도해지를 요구 했음에도, 이를 부당하게 여긴 법원이 임대인의 손을 들어준 이유를 알아보겠습니다.
계약갱신청구권 기본 운용방식
전세라는 제도는 대한민국에서만 사용되는 임대 형태 중 하나입니다. 세입자는 임대인에게 일정 금액의 보증금을 지불하고, 약속된 기간 동안 주택을 사용하는 형태의 임대 계약입니다. 임대 기간은 보통 2년으로 세입자는 해당 기간 약속된 권리를 보장 받을 수 있으며, 계약 종료 시 임대인으로부터 보증금을 돌려받고 퇴거하거나, 계약갱신청구권을 써서 계약을 연장 할 수 있습니다.
계약갱신청구권이란, 전세 (월세도 포함) 임대차 계약 종료 6개월~2개월 전 까지 임차인은 임대인에게 계약 연장 의사를 밝히고, 특별한 거절 사유가 없다면 2년을 더 연장하도록 보장하는 임의 규정입니다.
- 계약 만료 6~2개월 전 계약 갱신 의사 표명 (’23년 판례의 쟁점)
- 전세 및 월세 임대차 계약 모두 해당
- 임대인은 종전 계약 대비, 보증금 5% 초과 상향 불가
- 묵시적 갱신도 해당
- 갱신 기간 중, 임차인이 계약 해지 통보 3개월 후 그 효력이 발생
계약갱신청구권이 입법 될 당시, 아파트 전세가 상승에 따른 매매가 또한 동반 상승되며, 천정부지로 치솟는 보증금을 마련하지 못한 임차인이 계약갱신청구권을 사용함으로써 안정적인 주거를 계속하도록 보장하기 위함이었습니다.
따라서 기존 계약을 연장하고 싶을 때, 전(월)세 갱신 계약서를 새로 작성하거나, 또는 묵시적으로 임차인/임대인 특별한 조치 없이 자동으로 연장 할 수 있습니다.
// 내 집 전세 실거래가 확인하기 (열기) //
중도해지 가능 요건
그런데 계약갱신청구권은 전세 값 상승장에서는 효력을 발휘했으나, 전세 값이 큰 폭으로 하락하는 장에서는 임대인들에게 독이 되고 있습니다.
여기서 왜 임대인들에게 불리한 조항이 되었을까요 ?
그 이유는 임차인은 언제든 임대인에게 계약 해지를 통보 할 수 있고, 그 효력은 3개월 후 발효되기 때문입니다. 즉, 임차인은 언제든 중도 해지 할 수 있는 ‘수단’으로 청구권을 남용 할 수 있기 때문입니다.
“계약갱신청구권으로 일단 기존 계약을 연장하고, 주변에 저렴한 시세를 찾아 나서기 시작”
전세 임차 보증금이 적게는 수천만원에서 많게는 수억까지 이르기에, 임대인은 언제든 유동성을 마련 할 수도 없습니다. 뿐만 아니라, 임대인이 공시가격 9억 미만 아파트 양도세 비과세 혜택을 적용 받기 위한 ‘상생임대인 제도’를 계획하는 중이라면, 계약갱신청구권의 일방적인 계약 해지는 단순 보증금 반환 뿐만 아니라, 추후 양도세 절세 계획까지 틀어지게 만듭니다.
// 9억 미만 아파트 양도세 면제 방법 상생임대인 제도 쉬운 설명 (열기) //
23년 판례 및 시사점
성난 민심을 달래기도 한 듯, 최근 서울북부지방법원에서 임차인이 임대인을 상대로 제기한 보증금 반환 소송에서 1심은 임대인의 손을 들어 주었습니다.
사건의 요는 다음과 같습니다.
- 최초 계약 (’17 02/01 ~ ’19 02/01) 종료
- 묵시적 갱신되어 계약이 연장 됨 (’19 02/01 ~ ’21 02/01)
- 임차인은 묵시적 연장 계약 종료 6~2개월 전 까지 갱신청구권 행사 안함
- ’21 04/06 임대인과 신규 임대차 계약을 체결하며, 특약에 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라고 명시함
법원은 계약갱신청구권을 요구한 증거가 없고, 단순히 특약에 ‘갱신 청구권에 의한 재계약’이라고 기재한 것으로는 임대차 법에 명시된 갱신청구권에 따른 재계약이라고 볼 수 없다 판단했습니다. 즉 법원은 묵시적 갱신으로 판단하고, 연장 계약이 아니라 신규 계약으로 판단한 것입니다.
- “아무리 당사자 간 계약갱신청구권을 행사한 임대차 계약의 갱신이라고 표현을 했어도, 실질을 따져 이게 묵시적 갱신이라면 갱신권을 청구한 것으로 볼 수 없다.”
- “설명 신규 임대차 계약이 형식만 재계약이고 계약갱신청구권을 행사한 계약이라고 할지라도, 계약 기간을 2년이라고 명시 했기 때문에, 임차인이 언제든 계약을 해지 할 수 있지 않다.”
즉, 임대인, 임차인 간 암묵적 동의에 의한 묵시적 갱신은 별도의 계약 기간이 없지만, 주택 임대차 보호법에서 정한 기한 내 연장 의사를 표명하지 않았고, 신규 계약을 ’21년 4월 6일로 정한 뒤 갱신을 함으로써 2년 더 살겠다고 표명 한 것이므로, 신규 계약 기간을 지켜야 한다는 것입니다.
결론
오늘은 계약갱신청구권 중도해지와 판례를 설명드렸습니다. 1심 판결일 뿐, 대법원 판결이 아니기에 임차인이 항소 할 수도 있습니다. 주택 임대차 보호법 상, 개약갱신청구권을 사용함 이라고 명시되어 있고, 그 해지에 관해서도 묵시적 갱신을 준용한다고 기재되어 있어 본 판결은 많은 혼란을 일으킵니다. 좀 더 깊이 있는 법리적 해석이 필요 할 것이며, 이러한 혼선을 막기 위해 빠른 시일 내 보완이 필요 할 것입니다.
다양한 부동산 정책 확인하세요
// 연봉 1억 대기업 직장인이 정부 대출 5억 신청하기 (열기) //
// 소득 1.3억, 향 후 2년 내 임신, 출산 계획이 있으시다면, 정부 대출 5억 초저금리 신청 (열기) //
// 연소득 7천 미만, 1인 가구 단독 세대주의 디딤돌 대출 신청 방법 (열기) //
// 9억 미만 주택 양도세 한푼도 안내는 방법 (열기) //