지난 4일 잠실5단지 조합측에서 신통기획 철회안을 송파구청에 제출했습니다. 신통기획은 오세훈 서울시장이 재건축, 재개발 사업 추진 속도를 높이기 위해 역점 사업으로 내놓은 정책입니다. 과연 철회가 받아들여 질까요 ?
// ‘24년 미분양 단지를 주목하자 (열기) //
잠실5단지 신통기획 철회 가능성
■ 신속통합기획 개요
신속통합기획은 오세훈 서울시장이 재건축 및 재개발 사업의 추진 속도를 높이겠다며 중점 사업으로 내놓은 주택 정책입니다. 처음에는 정비 계획 수립 단계에서 서울시가 직접 계획을 제안하고 신속한 사업 추진을 지원하는 제도로 시작했으나, 그 이후에는 일반적인 재건축 단지의 현실에 맞춰 주민 제안 방식인 ‘패스트트랙‘을 도입했습니다.
때문에 신통기획 재건축은 ▲ 공공이 주도하는 ‘기획 방식’과 ▲ 주민이 제안하는 ‘자문 방식’ 두 가지로 나뉩니다.
- 기획 방식 : 여의도의 시범ㆍ한양, 대치동 미도, 송파구의 장미1ㆍ2ㆍ3차와 한양2차, 용산 서빙고 신동아, 광진구 신향빌라, 압구정 2~5구역 등
- 자문 방식 : 잠실주공5단지와 여의도 대교
// 각 구역 별, 신속기획사업 진행상황 보기 (열기) //
신속통합기획의 핵심 장점은 기존 사전 타당성 조사부터 정비 계획 수립까지 최소 5년 이상 소요되는 사업 기간을 2년 내 신속하게 마무리 할 수 있고, 서울 주요 입지에 일반분양을 통한 주택 공급 안정화를 도모 할 수 있어, 조합원과 정부 모두에게 유리한 사업이었습니다.
■ 사건의 발달
송파구 재건축 대장인 잠실주공5단지는 작년 2월 서울시로부터 최고 높이 50층 까지의 정비계획안을 승인 받았습니다. 하지만 서울시가 올해 초 층수 제한을 사실상 해지하는 내용의 2040 서울플랜을 제시함에 따라 기존 계획을 변경하였습니다.
그러나 지난 4일 조합측에서 신통기획 철회안을 송파구청에 제출했습니다. 전체 조합원 4050명의 10%를 넘는 410명의 동의를 받았는데, 자문 방식은 주민 10% 의견만으로도 신청 철회가 가능합니다.
이게 어떻게 된 일일까요? 비대위연합은 철회를 요구하는 이유로 3가지를 꼽았습니다.
1. 과도한 기부채납
조합은 아파트를 준주거 단지로 바꿔, 상가를 과도하게 넣은 초고층 주상복합을 지으려고 하는데, 이 상태로 신통기획을 추진하면 기부채납은 25% 수준으로 늘어납니다.
아파트만 지을 때와 비교하여 기부채납 비율이 17% 늘어나므로, 조합 내에서도 의견이 갈린 것입니다.
기부채납이란 학교용지 부담금을 대신하여, 공공시설을 기부하는 것입니다.
2. 신천초등학교 부지 문제
잠실5단지 내에는 1만4400m2 규모의 신천초등학교 부지가 있습니다.
- 당초 조합과 서울 시는 신천초등학교 이전 합의
- 조합은 대신 초등학교 2개와 중학교를 새로 설립하는 기부채납에 합의
- 교육부와 기획재정부가 불가 통보
- 사유는 해당 부지가 서울시교육청이 아닌 교육부가 소유한 국유지기 때문 (국유재산법)
유일한 방법은 조합이 국가 소유 신천초 부지를 매입한 뒤, 교육청에 신규 학교 용지를 기부채납하는 것으로, 아직 이 부분에 조합이 만족 할 만한 조건을 찾지 못하였습니다.
3. 단지를 관통하는 ‘ㄱ(기역)자’ 관통도
신통기획안을 마친 잠실5단지 조감도에서 단지를 대각선으로 관통하는 ‘ㄱ(기역)자’ 관통도가 존재합니다. 또한 정문 앞 잠실 사거리에는 잠실 광장이 들어섭니다.
이 형태의 조감도가 채택된다면, 아파트 주민들 간 생활이 단절되고, 단지 앞 광장 또한 시위 공간으로 전락 될 것을 우려합니다. 하지만 이 안을 수용하여 재건축 시간을 줄이고자 하는 조합들 간 의견 대립이 첨예합니다.
24년 예측
신통기획 자문 방식으로 조합 동의 10% 정족수를 채웠다고 해서, 그게 자동 철회를 의미하진 않습니다. 철회를 주장하는 논리적 근거가 타당한지 따져야 합니다.
현재 주민 10%의 자발적 동의가 맞는지 확인 중이나, 이와는 별개로 반대론자들이 주장한 논리의 합리성 때문에 반려 가능성이 높아 보입니다. 제 생각으로는 기부채납 25% 등 일부 사실이 아니거나, 또는 사업 진행에 도움을 주지 않는 비 합리적 주장들이 다소 지나치게 강조될 경우 서울시가 판단을 보류 할 것으로 예상됩니다.