내 집 마련을 위해, 혼인신고 과연 유리할까요 ? 요즘 MZ세대에선 ‘결혼페널티’라는 말이 있습니다. 결혼을 하면 주거 지원 혜택에 더 멀어진다는 뜻입니다. 오늘은 신혼부부 내집마련 전략을 함께 고민해보겠습니다.
내 집 마련, 혼인신고 장단점
’22년 혼인 통계’에 따르면 지난해 혼인 건수는 19만 2000건을 기록했습니다. 이는 1970년대 이래 역사상 최저 수준이었습니다. 신혼부부들이 혼인 신고를 미루는 이유는 청약이나 대출 등 내 집 마련을 위한 전략 때문일 것입니다.
가뜩이나 치솟는 대출금리에 서울 주요 급지 공급 부족, 원자재 값 상승 등으로 높아만 가는 아파트 값을 대비 하기 위해 신혼부부들이 전략을 세우고 있습니다.
위 그림에서 신혼부부가 내 집 마련 시, 장단점을 요약해 드렸습니다.
신혼부부 혼인 신고 장점
- 총부채원리금상환비율 (DSR)에서 부부 합산 소득 활용
- 출산 시, 신생아 특별공급 지원 가능 (연 3만호, 소득 1.3억 미만, 혼인 여부 무관)
- 출산 시, 신생아 특례 대출 가능 (연 1~3% 초 저금리로 최대 5억 원)
- [청약 가점제] 배우자 청약 통장 보유 기간의 절반을 합산 해, 최대 3점 부여 / 입법 중
- 혼인 신고 시, 증여세 최대 3억 원 공제 / ’23년 세법개정안
// 신생아 특별공급 자격조건 및 신청방법 (열기) //
// 신생아 특례 대출 자격조건, 금리와 한도 쉬운 설명 (열기) //
가장 먼저, 총부채원리금상환비율 DSR 혜택을 받을 수 있겠습니다. 이는 내 월급에서 대출을 발생 시켰을 때 매달 지불하는 원리금의 비율입니다. 동일 매물에 대해 동일 금액 담보대출을 실행하더라도, 맞벌이 부부의 부부 합산 소득으로 계산 할 때, DSR 비율이 줄어 실질적으로 대출 한도가 증가하는 효과가 있습니다.
뿐만 아니라, 신생아 특별공급 및 특례 대출을 이용 할 수 있습니다. 정부는 ’24년부터 공공분양에 대해 신생아 특별공급에 연 3만호 물량을 할당하여 저출산 위기를 극복하고자 했습니다. 아파트 청약 모집 공고일 기준, 2년 이내 임신 또는 출산 만 증빙이 되면 자격요건을 충족한 것으로 간주합니다.
또한 도시근로자 월평균소득 150% (약 976만원), 혼인신고 시 160% (약 1041만원), 자산 3억 7900만 원 이하만 충족되면 누구나 지원 가능하기에, 연봉 1억 대기업 직장인도 누구나 강남, 용산 등 주요 입지 청약 가능합니다.
신생아 특례 대출 전세 자금 대출도 이용 할 수 있습니다. 공시가 9억 미만 아파트에 대해 연 1~3% 금리로 최대 5억까지 대출 받을 수 있고, 대출 기간 내 추가 출산 시, 신생아 한 명당 0.2% 추가 금리 인하 및 특례 금리 5년 연장 혜택을 받을 수 있습니다 (최장 15년).
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하지만, 혼인신고가 내 집 마련에 항상 유리한 것은 아닙니다.
신혼부부 혼인신고 단점
- 맞벌이 기준, 신혼부부 특공 소득기준을 쉽게 초과 가능
- 각종 정부 대출 소득 기준이, 1인 가구와 크게 차이 없음
- 생애 최초 혜택은 부부합산 1회만 적용
신혼부부 특별공급 지원자격인 소득 기준이 전년도 도시 근로자 월 평균 소득 160% (1041만원, 3인 가족 기준) 이기에 , 대기업 맞벌이는 쉽게 초과 될 수 밖에 없습니다. 또한 혼인신고를 하면 부부가 한 가구로 합쳐지기 때문에 생애 최초 혜택 기회도 1회로 줄어듭니다.
만약 혼인신고를 하지 않았다면, 생애 최초 특별공급을 부부가 각각 한번씩 청약 할 수 있는 것입니다. 더불어 유주택자인 배우자와 혼인 시, 당초 무주택자인 상대 배우자 또한 유주택으로 간주 됩니다.
각종 정부 대출 또한 부부 소득을 합산하면 기회를 맞추기 어렵습니다.
- 디딤돌 대출은 부부합산 소득 7000만 원 이하인 부부만 신청 가능
- 버팀목 전세 대출도 소득 기준 개인/부부 관계 없이 5000만 원 이하만 신청 가능
// 디딤돌 대출을 1인 가구 단독 세대주가 신청하는 방법 (열기) //
신혼부부 내 집 마련 전략
많은 신혼부부들이 결혼 후, 혼인 신고를 미루는 것은 시대에 따른 자연스러운 전략이라고 생각합니다. 우리나라가 IMF 및 코로나 이후 유동성 급증에 의한 부동산 자산 가격 상승 등 많은 어려운 시기를 지내보고 하니 안정적인 길을 가려는 학습 효과라고 생각합니다.
‘시대에 따른 자연스러운 심리’라고 생각합니다.
Case 1. 부부 모두 무주택자일 경우
부부 모두 무주택자일 경우, 많은 분들이 위와 같은 사유로, 혼인 신고를 미루고 있습니다. 갈수록 치솟한 아파트 값을 감당하기 어렵고, 앞으로의 부동산 전망 또한 예측하기가 불가능에 가깝기에 손해를 최소화 시키는 가장 확실한 방법으로 청약을 통한 분양권 취득입니다.
부부가 혼인신고를 하면, 생애 최초 특별공급 기회 또한 부부 합산 1회로 축소되어 버리기에, 신혼 전(월)세 집에 세대주, 동거인으로 전입신고 후 부부가 각각 전용 59m2 이하 1인가구 청년 형 생애 최초 특별공급을 지원 할 수 있습니다. 동거인은 세대주 기준 직계존속에 포함되지 않기 때문에 중복 청약에 의한 부적격을 받지 않습니다.
하지만, 한 사람이 청약 발표일이 같은 서로 다른 두 단지를 동시에 신청하는 것은 부적격 사유 입니다.
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Case 2. 배우자만 유주택일 경우
상대 배우자가 유주택자라도 동일합니다. 소유한 집으로 전입신고 하거나, 또는 제 3의 전(월)세 집으로 세대주, 동거인으로 전입신고를 한 뒤, 무주택 동거인만 민간분양 생애 최초 특별공급을 지원 할 수 있습니다.
유주택 배우자 또한 민간 분양 중, 계약 취소분 무순위 물량에 대해 청약 지원이 가능하니 참고 부탁드립니다.
결론
오늘은 내 집 마련, 혼인신고가 과연 유리한지 고찰해 보았습니다. 또한 신혼부부의 내 집 마련 전략에 대해서도 언급드렸습니다. 과거에는 외벌이라도 직장을 오래 다니면 월급도 올라가고, 순수 근로소득만으로 내 집 마련이 가능했습니다. 하지만 이제는 맞벌이가 1년에 1억 씩 모아도 서울에 내 집 마련하기 어려운 현실입니다. 그러다 보니 신혼부부들이 혼인신고를 미루고 학습된 효과로 개인에 최적화된 방향을 추구하는 것으로 보입니다.